Conseil patrimonial harmonique
HONESTAS
Immobilier locatif 2026
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IR · LMNP · SCI · Déficit

Immobilier locatif — Analyse complète

Rendement brut/net/net-net · Projection 20 ans · SCI IS vs IR · Déficit foncier · Nue-propriété

Rendement & Cash-flow
SCI IS vs IR
Déficit foncier
Nue-propriété
1
Le bien
~7-8 % dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf
Hypothèse de revalorisation sur 20 ans
2
Revenus locatifs
Durée moyenne d'inoccupation / an
IRL historique ~1.5-2 %/an
3
Charges du propriétaire
Typiquement 6-10 % HT si agence
4
Financement
~0,20-0,40 % du capital emprunté / an
5
Régime fiscal
1
Paramètres communs
ℹ️ La comparaison SCI IS / SCI IR porte sur deux dimensions : la fiscalité pendant la détention (cash-flow après impôt) et la fiscalité à la revente (plus-value IS vs particulier). Les paramètres du bien et du crédit sont repris depuis l'onglet Rendement si renseignés.
Année 1 — évoluera avec le tableau d'amortissement
Paramètres spécifiques SCI IS
Hors terrain ≈ 80 % du prix · Amorti sur 30 ans
Part des bénéfices nets IS distribués en dividendes (PFU 31,4 %)
1
Paramètres
ℹ️ Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156 I-3° CGI). La fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Seules les charges autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global — les intérêts s'imputent uniquement sur les revenus fonciers.
S'imputent uniquement sur les revenus fonciers
Entretien, réparation, amélioration — pas construction ni agrandissement
Taxe foncière, frais de gestion, assurance, copropriété
Pour vérifier la capacité d'imputation sur le revenu global
1
Paramètres du démembrement
ℹ️ En nue-propriété, l'acquéreur achète la NP à prix décoté. L'usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité (aucune plus-value taxable sur la période de démembrement — art. 150-0 A CGI). Le prix de revient retenu pour une cession ultérieure est la valeur NP d'acquisition.
Barème fiscal temporaire : ~35-40 % pour 15 ans · ~40-45 % pour 20 ans
Avertissement : Outil interne HONESTAS. Les calculs sont des estimations basées sur les paramètres saisis. PS 18,6 % (LFI 2026). PFU 31,4 %. Abattement plus-value immobilière : exonération IS après 22 ans, PS après 30 ans (art. 150 U CGI). SCI IS : amortissement comptable simplifié (30 ans bien, 7 ans mobilier). TRI calculé par méthode de Newton-Raphson. Toute décision d'investissement doit être validée avec un notaire et un expert-comptable.